A inexorável evolução na gestão de condomínios

Iniciada de forma incipiente, em certas situações, a administração condominial tende a evoluir com o nível de conhecimento dos próprios gestores, síndicos e condôminos, turbinada pelo mercado, crescentemente competitivo.

Empreendimentos menores, mais simples e fáceis de administrar sugerem soluções igualmente simples, como a contratação de profissional para a emissão dos boletos e a preparação de um simples relatório de prestação de contas.

Talvez os condomínios do Plano Piloto, em Brasília, e tantos outros Brasil afora estejam nessa fase. Afinal, são prédios de poucas unidades, sem elevador, sem estacionamento, um só funcionário, e na maioria das vezes o único item posto à disposição dos condôminos na área comum é um pequeno salão de festas.

Releva lembrar – vide post “A assembleia e a profissionalização da gestão“, publicado em 08/03/18, categoria Assembleia – que o cidadão assume enorme responsabilidade quando se torna síndico de um determinado condomínio. Não importa seu tamanho, isto é, quantas unidades, quantas torres e a área do empreendimento.

prédios SP (14)

Decorrente de uma evolução natural, as administradoras de condomínios se estruturam cada vez mais e melhor, e se capacitam a prestar serviços mais abrangentes e mais completos ao condomínio.

Passam a cuidar – além da emissão dos boletos – da emissão[1] de advertências aos condôminos infratores, de cotações para aquisição de produtos ou serviços, da agenda das assembleias, sua realização e desdobramentos, da análise e gestão dos diversos contratos de prestação de serviços, das rotinas de manutenção (como elevador, para-raios, portas corta-fogo, extintores e demais equipamentos contra incêndios, limpeza de caixas d’água), do atendimento às normas vigentes (como AVCB, qualidade/potabilidade da água, medição ôhmica do SPDA, laudos elétricos, etc.), acompanhamento dos consumos de água, luz, gás, produtos de limpeza em geral e para a limpeza da piscina, controle e atualização do CNPJ a cada nova eleição de síndico, controle e cobrança das taxas referentes à locação de salão de festas, churrasqueiras, quando cabível, do recrutamento e seleção de novos funcionários e demais atos de gestão de recursos humanos, das planilhas de previsão orçamentária, do cadastro de condôminos, da gestão da inadimplência, dos pagamentos e demais controles decorrentes da gestão financeira do empreendimento, dentre outras, muitas outras atribuições.

Enfim, as atividades de gestão administrativa, financeira, de recursos humanos, perpassando pelas questões jurídicas daí decorrentes, são inúmeras e complexas, eventualmente não imaginadas pelo síndico.

Uma boa administradora, séria e comprometida com o condomínio, é (quase) indispensável ao bom funcionamento do condomínio, tirando das costas do síndico várias preocupações mais corriqueiras, que, conciliando sua rotina de trabalho profissional com a administração propriamente dita, poderiam passar despercebidas, às vezes de sérias consequências.

Claro que para se oferecer toda essa gama de serviços, assumindo grande responsabilidade juntamente com o síndico, há que haver a contrapartida pecuniária, a ser avaliada sob a ótica do condomínio-cliente, se é cabível e se vale a pena.

A ‘gestão profissional’, assim considerada aquela em que o síndico divide suas responsabilidades e atribuições com a administradora, é tendência atual nas grandes cidades, e deverá, ao fim a ao cabo, prevalecer sobre a gestão doméstica, amadora, improvisada, sujeita a erros, omissões e potencialmente perigosa. A todos, indistintamente: síndico, condôminos, familiares.

Notas: [1] A pedido do síndico, quando analisa a pertinência do envio dessa advertência, à luz dos normativos vigentes.

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Sobre Orandyr Luz

Consultor, articulista e palestrante, especialista em gestão condominial. Autor dos livros "Evolução Histórica do Condomínio Edilício", Editora Scortecci, 2013, São Paulo/SP, "O condomínio daquela rua - Histórias e causos nesse ambiente peculiar", Editora Biblioteca 24horas, 2015, São Paulo/SP e "O condomínio & você - Práticas de gestão condominial", Ed. Juruá, 2018, Curitiba/PR. Ciclista, leitor, cidadão.
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