O que faz o síndico coçar a cabeça

Falar em manutenção nos condomínios provoca no síndico aquele gesto involuntário de coçar a cabeça.

Éééé!… São tantos itens a verificar que um detalhado Plano de Manutenção Preventiva é imprescindível; alguns desses itens pode não haver em seu condomínio.

Vejamos: desde a estrutura predial, analisando as condições do solo onde está encravada a edificação, passando pela fachada, pelas instalações elétricas, hidráulicas, de combate a incêndio (hidrantes, mangueiras, extintores, portas corta-fogo, sistema de pressurização de escadas, sistema de proteção contra descargas atmosféricas – SPDA, iluminação de emergência, rotas de fuga, escadaria e corrimãos, alarmes e detectores de incêndio), guarita, CFTV, portões de pedestres e de automóveis, interfones, antena coletiva, grupo gerador, sistema de aquecimento de água, elevadores, luz piloto, áreas impermeabilizadas, sistema de abastecimento de gás, esquadrias, pisos e revestimentos, indo até a parte que envolve o lazer dos condôminos, como piscina, sauna, churrasqueira, salão de festas, de jogos, quadra de esportes, squash, espaço gourmet, redário, pista de cooper, jardins e respectivo sistema automático de irrigação, etc., finalizando com halls de entrada, corredores, rampas, a própria garagem, quem sabe a pintura do piso do heliponto, sua grade de segurança e a biruta.

Não se esqueça de que cada item desses pode abranger outros, de igual importância. Citando alguns: na parte hidráulica, as caixas d’água, as diversas bombas, o barrilete, os vários encanamentos, expostos ou não, a reserva de água para combate a incêndio; na elétrica, o centro de medição, lâmpadas, temporizadores, sensores de movimento, placas solares, aquecedor de piscina, e por aí vai.

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Tome fôlego, tem mais! Mesmo que não se enquadre em manutenção propriamente dita, há que se checar periodicamente o mobiliário e equipamentos diversos – do salão de festas, da sala de cinema, do home office, da piscina, da sauna, da churrasqueira, do playground, da guarita, do escritório de administração, da academia, da brinquedoteca –, e aquele lustre suntuoso do hall principal.

– Ufa! Acabou?

Não!!! Nos quesitos segurança e saúde alguns documentos serão renovados anualmente, ou com maior periodicidade: o RIA, o Relatório de Inspeção Anual dos elevadores; AVCB, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros; atestados de instalação elétrica e de gás; o laudo do SPDA, do grupo gerador; o atestado de limpeza das caixas d’água e de potabilidade da água consumida (semestral, em alguns municípios); CIPA, referente à NR-5; PCMSO, à NR-7; PPRA, à NR-9; Brigada de Incêndio.

– Posso tomar um copo d’água agora?

Pode, mas ainda tem que fiscalizar funcionários próprios e terceirizados, no uso de EPI, os equipamentos de proteção individual, atendendo à NR 6, além dos avisos legais obrigatórios.

Há quem ainda englobe o cuidado com as pragas urbanas, também conhecidas por “animais sinantrópicos”, como cupins, formigas, ratos, baratas, escorpiões, e outros.

Uma manutenção eficiente, portanto, pressupõe diversas frentes, variados controles e muita, muita atenção. E certamente passa por um rol de empresas especializadas, contratadas para uma eficaz prevenção, e, quando for o caso, em emergências.

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Quantas árvores teríamos que plantar para salvar o planeta?

Se na sua lista de coisas para fazer na vida houver o item “plantar uma árvore”, pode colocar esse objetivo na lista de prioridades. E, se possível, não plante apenas uma. Segundo um estudo publicado na última sexta (5 de julho), na revista científica Science, plantar alguns bilhões de árvores pelo mundo seria a melhor maneira de melhorar a qualidade do ar no futuro.

Essa é a primeira pesquisa a quantificar as árvores que poderíamos plantar na Terra para diminuir em até 25% os níveis de carbono na atmosfera. E não só: em quais regiões do planeta cabem mais áreas verdes? Foi o que os especialistas – de instituições científicas da Suíça, Itália e França – responderam.

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Foto: Pixabay

Eles levantaram dados de 80 mil florestas do mundo e usaram um software do Google para para gerar um mapa de quais partes do planeta poderiam contar com maior cobertura vegetal.

Os resultados apontam que, excluindo áreas verdes já existentes, assim como regiões urbanas e de agricultura, o ecossistema terrestre ainda tem espaço para 0,9 bilhão de hectares ocupados por árvores. Se tudo isso fosse plantado, 200 trilhões de toneladas de carbono poderiam ser removidos da atmosfera.

Caso esteja se perguntando como isso aconteceria, é só lembrar das aulas de biologia da escola: ao fazer a fotossíntese, as plantas captam dióxido de carbono (CO2) da atmosfera. Por isso elas são essenciais para garantir um ar mais limpo.

“Nós já sabíamos que restaurar áreas florestais teria impacto no clima, mas não tínhamos evidências de quanto seria esse impacto”, diz Thomas Crowther, coautor do estudo, em nota. “Nosso trabalho mostra claramente que essa é a melhor solução disponível hoje”.

Um relatório recente do Painel Intergovernamental sobre Mudanças Climáticas (IPCC, na sigla em inglês) demonstrou que seria preciso plantar mais de 1 bilhão de hectares para limitar a 1,5 ºC o aumento da temperatura global até 2050.

A melhor maneira de cultivar tantos pés de árvores ainda não está clara – nem se seria possível plantar tudo isso. Mas, enquanto medidas em larga escala não são tomadas, podemos fazer a nossa parte. Semear algumas sementinhas já é um começo.

Fonte: https://noticias.ambientebrasil.com.br/clipping/2019/07/08/152857-quantas-arvores-teriamos-que-plantar-para-salvar-o-planeta.html. Acesso 12/07/2019.

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AVCB, por que não é obrigatório para todo o país?

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é o documento que garante que as medidas de segurança de um determinado empreendimento, incluindo os equipamentos contra incêndio, estão sendo observadas.

Sua validade varia de um a cinco anos em cada unidade da federação onde é obrigatório, e também pode depender se o condomínio é residencial ou comercial, e sua abrangência vai desde o treinamento da brigada de incêndio, passa por todos os equipamentos contra incêndio obrigatórios, tais como hidrantes, chuveiros automáticos (os conhecidos sprinklers), sistema de alarme e detecção de fumaça, extintores, instalações elétricas, sistema de prevenção contra descargas atmosféricas, pressurização de escadas, até o plano de abandono e controle de material de acabamento.

No Estado de São Paulo, a obrigatoriedade na sua obtenção decorre do Decreto Estadual 46.076, de 31/08/2001. Mais recentemente, em 6/01/2015, foi promulgada a lei complementar 1.257, que confere aos bombeiros daquele Estado o poder de fiscalizar imóveis irregulares.

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Ou seja, o Corpo de Bombeiros – CB tem autoridade para adentrar o condomínio para efetuar a devida fiscalização, mesmo que não tenha havido qualquer solicitação por parte de algum morador, ou eventual denúncia.

Se encontrada alguma irregularidade, o CB pode advertir o síndico por escrito, multar o condomínio e/ou eventualmente cassar o AVCB vigente. Em casos extremos, pode até mesmo interditar o imóvel e mantê-lo interditado enquanto os problemas apontados estejam sendo resolvidos e o risco eliminado.

É, portanto, uma significativa ampliação no cumprimento dos requisitos legais que visam assegurar maior segurança à vida das pessoas e ao seu patrimônio.

Rio de Janeiro, Minas Gerais, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul são alguns dos estados em que também há a exigência do AVCB – ou CVCB, como é chamado nesse último.

Dadas as consequências nefastas e imprevisíveis de um incêndio – lembre-se do edifício Andraus, em 1972, e Joelma, em 1974, ambos na capital paulista, e da boate Kiss, na cidade gaúcha de Santa Maria, em 2013, para citar alguns – não entendo por que os demais estados da federação não exigem o documento.

A propósito, o evento da boate Kiss propiciou discussões país afora, culminando com a promulgação da lei 13.425, de 30 de março de 2017, com vigência depois de cento e oitenta dias, que estabelece diretrizes sobre medidas de prevenção e combate a incêndio, onde, no art. 5º preconiza que o poder público municipal e o Corpo de Bombeiros Militar realizarão fiscalizações e vistorias periódicas nos estabelecimentos comerciais e de serviços e nos edifícios residenciais multifamiliares (…).

Finalizo com uma dica ao síndico cujo condomínio está num desses estados que não obrigam a obtenção do AVCB: familiarize-se com a legislação que o exige, e adote todas as medidas como se obrigatório fosse, afinal, você é a pessoa em quem recai a responsabilidade civil e criminal caso algum sinistro aconteça!

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Amsterdã, Madri, Roma e Edimburgo proíbem carros

No século 20, nenhum bem foi mais cobiçado pela sociedade de consumo do que o automóvel. No século 21, o que se observa é o caminho oposto: os carros estão se tornando cada vez mais indesejáveis. O fenômeno tem ganhado força, especialmente na Europa, e pode provocar sérios danos à indústria automobilística.

Nos últimos dias, grandes cidades europeias anunciaram restrições à circulação de automóveis. Em Amsterdã, na Holanda, os carros movidos a gasolina e a diesel serão proibidos a partir de 2030, segundo determinação do Conselho Municipal. O projeto tem dois objetivos principais: diminuir drasticamente a emissão de poluentes e tornar a cidade mais amigável para pedestres e ciclistas. “A poluição costuma ser uma assassina silenciosa e é um dos maiores riscos à saúde em Amsterdã”, disse a conselheira de trânsito da cidade, Sharon Dijksma.

Amsterdã livre de carros

foto: Amsterdan Mayor/Divulgação

Segundo o governo local, a ideia é substituir todos os motores a gasolina e diesel por alternativas livres de emissões, como carros elétricos e a hidrogênio. A medida começará a ser implementada em 2020, com a proibição imediata de carros a diesel produzidos antes de 2005. Aos poucos, até chegar a 2030, eles estarão 100% vetados.

O movimento é crescente na Europa. No ano passado, Madri, na Espanha, anunciou que, nos próximos meses, vai banir o acesso à cidade de veículos a diesel e a gasolina fabricados antes de 2000. Em Roma, na Itália, as restrições começarão a partir de 2024, quando os carros a diesel ficarão proibidos de circular pelo centro da cidade.

Yoga e música

Até o Reino Unido, que tem resistido ao movimento, parece ter cedido aos novos tempos. No último fim de semana, o governo de Edimburgo, capital da Escócia, fechou as ruas do centro para a circulação de automóveis. No lugar de carros, os espaços foram ocupados por praticantes de yoga, músicos e crianças, para citar apenas alguns exemplos. “Estamos totalmente comprometidos em criar uma cidade acessível, sustentável e amiga das pessoas”, disse Lesley Macinnes, conselheira da cidade.

O combate aos carros começa a provocar estragos na indústria automotiva. Em 2018, as vendas mundiais de automóveis de passageiros e comerciais leves caíram pela primeira vez desde 2009, de acordo com dados da Jato Dynamics, consultoria especializada no setor. No ano passado, foram emplacados 81,8 milhões de veículos, 0,6% a menos do que no ano anterior.

O resultado negativo foi puxado por declínios das vendas na Europa, nos Estados Unidos e na China, os principais mercados do mundo. Com mais restrições à circulação de automóveis, os prognósticos para os próximos anos são pessimistas. “O carro está deixando de ser o sonho de consumo das novas gerações”, diz o consultor Eduardo Tancinsky. “O mundo entrou na era da sustentabilidade e do compartilhamento de produtos e serviços. Isso provocará uma grande revolução no setor automotivo”.

Enquanto os veículos a diesel e a gasolina perdem espaço, os híbridos e elétricos – comprovadamente menos poluentes – avançam na preferência dos consumidores. O ano de 2018 marcou um recorde para os automóveis movidos a bateria. Segundo a Jato Dynamics, foram vendidos 1,2 milhão de carros elétricos, o que representa uma alta de 74% na comparação com o ano anterior.

Para 2019, a expectativa do setor é chegar a 3 milhões de unidades elétricas negociadas, quase o triplo do desempenho de 2018. Os avanços tecnológicos associados à redução dos custos de produção e à preocupação ambiental reforçam que esse será um caminho sem volta.

Segundo um relatório publicado no início do ano pela consultoria Deloitte, os custos de fabricação de um veículo elétrico a bateria serão os mesmos de um carro movido a gasolina a partir de 2022. Quando isso acontecer, haverá poucos motivos para a indústria continuar investindo em modelos tradicionais.

Matéria completa em: https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2019/05/08/internas_economia,753697/amsterda-madri-roma-e-edimburgo-proibem-carros.shtml. Acesso 27/06/2019.

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Minuta da convenção é elaborada pela incorporadora

Tem sido recorrente a divulgação de notícias dando conta de que certa incorporadora extrapolou sua pretensão no texto da minuta da convenção de determinado empreendimento.

Carece esclarecer que o art. 32 da lei 4.591/1964, a lei das incorporações, quando dispõe a respeito das obrigações e direitos do incorporador, estabelece expressamente que as unidades autônomas somente poderão ser comercializadas após ter sido arquivado em cartório uma série de documentos, dentre eles a minuta da futura convenção.

Por falta de conhecimento, e principalmente por falta de assessoria adequada, os novos condôminos, que não se debruçaram sobre o texto, a aprovam tacitamente na assembleia de instalação, passando ela de “minuta” para “convenção”, o documento mais importante do condomínio.

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A incorporadora extrapola suas pretensões (aqui com o significado de ‘direito suposto e reivindicado’) quando, por exemplo, insere na minuta da convenção que, mesmo depois da instalação do condomínio, é isenta da cota condominial mensal dos imóveis ainda não comercializados e enquanto não forem comercializados.

Ou mesmo, na mesma circunstância, quando estipula o direito de pagar apenas um ínfimo percentual da cota regular, e ainda quando impõe o síndico, ou a administradora– há casos em que ambos – pelo prazo de dois anos depois da instalação.

São preceitos abusivos, ilegais, mas certamente darão algum trabalho e certo dispêndio de recursos para anulá-los judicialmente.

Remetemos à leitura do artigo Comprei, e agora?!, publicado em 2/10/2013, na categoria ‘leis e normas’.

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5 atitudes que você pode tomar para combater as mudanças climáticas

A Organização das Nações Unidas para a Alimentação e a Agricultura (FAO) reuniu cinco ações que você pode adotar para combater o aquecimento global. Entre as recomendações, está a redução do consumo de carne e a compra de alimentos de produtores locais.

As variações e fenômenos climáticos extremos são umas das principais causas do aumento da fome no mundo, segundo a Organização das Nações Unidas para a Alimentação e a Agricultura (FAO). Com o crescimento da população mundial, a produção de comida enfrenta o desafio de alimentar mais pessoas em meio a condições ambientais imprevisíveis.

Mas é possível combater as mudanças climáticas e garantir que todos tenham uma alimentação saudável, inclusive por meio de pequenas ações rotineiras. Confira as cinco dicas da FAO e participe da luta contra o aquecimento global:

1. Tenha uma dieta mais sustentável e diversificada

Uma vez por semana, tente comer uma refeição 100% vegetariana (contendo leguminosas como as lentilhas, os feijões, as ervilhas e grão de bico) no lugar de uma refeição à base de carne. São necessários mais recursos naturais para produzir carne, principalmente água. Milhões de acres de floresta tropical úmida também são derrubados e queimados para transformar as terras em pastos para o gado.

Diversificando a sua alimentação, você poderá descobrir cereais “ancestrais”, como a quinoa. Existem, por exemplo, mais de 200 variedades de quinoa, adaptadas a diferentes tipos de clima.

2. Reduza o desperdício de comida

Por ano, um terço dos alimentos produzidos é desperdiçado. Isso quer dizer também que são desperdiçados os recursos — como água, mão de obra, transportes — usados na produção. Quando for ao mercado, compre apenas o que precisar, fazendo uma lista e estabelecendo as receitas e cardápios com antecedência, a fim de evitar as compras impulsivas.

desperdício de alimentos

Lembre-se que também é possível aproveitar as sobras e restos, que podem ser facilmente jogados fora, mas também podem servir de ingredientes para outras receitas ou ser congelados para consumo futuro.

Compre frutas e legumes “feios”, que são frequentemente desperdiçados porque não têm uma aparência perfeita. Não se deixe enganar: eles têm o mesmo gosto.

3. Use menos água

A água é o elemento fundamental da vida e, sem ela, não é possível produzir comida. Os agricultores precisam aprender a utilizar menos água para o crescimento das suas culturas. Mas você também pode proteger os recursos hídricos do planeta reduzindo o desperdício alimentar. Quando você joga fora a sua comida, você desperdiça a água necessária para a sua produção. Você sabia que são necessários 50 litros de água para produzir uma laranja?

Você também pode reduzir o desperdício de água tomando banhos mais curtos e fechando a torneira ao escovar os dentes.

4. Conserve os solos e a água

Alguns resíduos domésticos são potencialmente perigosos e não devem nunca ser jogados fora numa lixeira comum. São itens como pilhas, tintas, celulares, remédios, produtos químicos, fertilizantes, cartuchos. Eles podem infiltrar o solo e acabar em reservas de água, contaminando recursos naturais que possibilitam a produção de comida.

Isso sem falar no plástico — estima-se que um terço do plástico produzido no mundo está no solo. Reduza a utilização de plástico para manter os solos limpos.

5. Apoie os produtores locais

Os agricultores são os mais duramente afetados pelas mudanças climáticas. Mais do que nunca, eles precisam de apoio. Comprando produtos locais, você ajuda os agricultores familiares e as pequenas empresas do lugar onde vive. Você também contribui para a luta contra a poluição, reduzindo as distâncias de frete percorridas por caminhões e outros veículos.

A segurança alimentar e as mudanças climáticas estão ligadas. As escolhas feitas hoje são vitais para um futuro alimentar mais seguro.

Fonte: https://noticias.ambientebrasil.com.br/clipping/2019/01/22/149891-5-atitudes-que-voce-pode-tomar-para-combater-as-mudancas-climaticas.html. Acesso 17/06/2019.

 

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A decisão do STJ e a inadimplência condominial

Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça definiu que morador inadimplente pode utilizar áreas comuns do prédio.

Nada obstante o notável saber jurídico dos senhores desse colegiado, fica patente que a árdua e complexa tarefa de se administrar condomínios fica cada vez mais árdua, mais complexa e mais difícil, à vista desse tipo de decisão de nossos tribunais.

Sim, porque não há, no meu modesto entendimento, qualquer violação à dignidade humana, especialmente quando aquele devedor contumaz parece provocar os demais condôminos quando se dirige ao salão de festas, à piscina, ou à sala de ginástica, sem ter colaborado financeiramente com suas manutenções.

Lembre-se, pela pertinência, que há outros julgados, de outras instâncias, que decidiram que não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais.

O que vai ocorrer doravante, não bastasse a nefasta redução da multa moratória de 20% para 2%, é o estímulo aos maus pagadores, cientes de que não terão qualquer tipo de restrição no uso dos equipamentos do condomínio, fator subsidiário de pressão de bom impacto no intramuros condominial.

chuva em Bauru_Luzia

Foto: Luzia Andreghetto

Sem entrar no mérito da proibição imposta pelo condomínio, há ‘áreas’ e ‘áreas’ comuns dentro do empreendimento; a proibição de uso de algumas dessas áreas pela comprovada inadimplência certamente não atinge a dignidade de qualquer ser humano.

Em alguns casos, é balela a sanção prevista para a inadimplência ser exclusivamente pecuniária, conhecida de perto por muitos síndicos país afora, como aquele condômino antissocial que promove festas de arromba toda semana, e paga sem reclamar as altas multas, continuando a constranger toda a massa condominial com sua atitude.

Há que se considerar o quão é difícil aplicar o disposto no art. 1.337 e parágrafo único do código civil, que disciplinam, respectivamente, a aplicação de multas de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, e de um décuplo.

Não é tão incomum assim, há inadimplentes clássicos no universo condominial que periodicamente trocam de automóvel. Veja o paradoxo, sob o olhar daqueles que cumprem suas obrigações legais, carro tinindo na garagem versus taxa de condomínio atrasada.

A empáfia travestida no rosto desse devedor irrita, há que se admitir, os que, trocando de carro ou não, cumprem rigorosamente a obrigação legal de contribuir com as despesas, como preceitua o art. 1.336 do código civil.

Privar o condômino inadimplente de utilizar o elevador, por exemplo, pode soar razoável como contraponto ao que ora se debate, mas, convenhamos, proibir o condomínio de restringir ao inadimplente o uso do salão de festas, da piscina ou da sala de ginástica, é extremamente aceitável como corolário aos meios de que dispõe os gestores condominiais para inibir ou melhor gerir sua inadimplência.

Ademais, apenas pelo amor ao debate, imagine um condomínio qualquer, em que um número expressivo de condôminos, peitando aquele devedor contumaz, deixa de pagar sua taxa de condomínio. Se se observar esse cenário por dois ou três meses, as contas irão se colapsar, não haverá nem salão de festas, nem piscina, nem sala de ginástica em condições para se frequentar… talvez nem os elevadores!

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