Expocon Brasília 2018 / III Congress

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De 17 a 19 de agosto, no Shopping Pátio Brasil, no Setor Comercial Sul, em Brasília, acontecerá o Expocon 2018 e o III Congress.

Expocon 2018 _III Congress

Vou proferir a palestra “O condomínio & você”, em comemoração ao meu novo livro “O condomínio & você – Práticas de gestão condominial”, publicado pela Juruá Editora neste ano, que terá seu relançamento no Evento.

Compareça!

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O síndico ideal para implantação de condomínio

Dependendo do tamanho do empreendimento – quantidade de unidades e de itens de lazer, dentre outros quesitos – implantar um condomínio não é tarefa simples e fácil.

São várias providências a ser tomadas, ora simultâneas, ora sequenciais (quando um item depende de outro para poder ser instalado), com o agravante de que você irá depender – e muito – de terceiros, como fornecedores, técnicos, além da entrega propriamente dita dos produtos e serviços adquiridos.

O síndico que estiver à frente de um condomínio em implantação precisa ser – ou estar – bem preparado.

Mas, é imprescindível que ele próprio tenha experiência anterior nessa dinâmica? Ou seria possível ao ‘novo’ síndico, um síndico de primeira viagem, como se diz, fazer um bom trabalho?

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A premissa número um é de uma obviedade ululante, quero dizer, se o síndico desse condomínio que será implantado tiver vivência nesse mister, tanto melhor. Ele mesmo toma as iniciativas, estabelece o cronograma, promove ou coordena os levantamentos de preços, enfim, assume a ‘batuta’ e comanda o espetáculo.

E a segunda?

Ao novo síndico, sem abrir mão de acompanhar tudo de perto, caberia contar com uma boa administradora, que, criteriosamente, colocaria à disposição seu melhor gerente de atendimento, aquele com experiência em implantações, aliada, claro, ao respaldo que a administradora como um todo poderia propiciar.

Ou, caso isso não seja possível – qualquer que seja o motivo – o novo síndico buscaria auxílio especializado, nas diversas frentes.

Advogado, para análise de contratos e outras questões de cunho jurídico; engenheiro, para avaliar toda a área comum, fachada inclusive, dando seu parecer quanto ao termo de entrega de obras a ser (ou que tenha sido) firmado com a construtora/incorporadora, e acompanhando, se for o caso, algumas obras de relevo; técnico especialista em elevadores, para uma vistoria nesses equipamentos; técnico em segurança para analisar o sistema de para-raios, as rotas de fuga, as portas corta-fogo, extintores, hidrantes, pressurização de escadas, o próprio sistema de segurança, etc.; profissional de educação física para aquilatar os equipamentos de ginástica que se pretende adquirir, e outros.

E, por que não, criar comissões para estimular, promover, direcionar ou coordenar os vários orçamentos de produtos e serviços, envolvendo, inclusive, crianças e adolescentes, caso específico das instalações esportivas, do playground, brinquedoteca, cinema?

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Olhos bem abertos!

Os famigerados “C’s” que podem tirar o sono tranquilo de nossos síndicos – cachorro, criança, carro, cano e calote, não necessariamente nessa ordem – sempre voltam à ordem do dia, trocadilho à parte, quando a gestão condominial é abordada, inclusive pelos meios de comunicação.

Os dois primeiros remetem diretamente à reclamação genérica ‘barulho’, o terceiro, aos problemas enfrentados na garagem do edifício, ‘cano’, às questões hidráulicas que inexoravelmente aparecem, e o último se refere à inadimplência, obviamente um jeitinho para enquadrá-la na letra C.

Cada condomínio, em cada momento de sua existência, vai classificar cada um desses cinco “C’s” como seu maior problema, e o síndico, com o auxílio do corpo diretivo e da própria administradora, irá priorizar o encaminhamento da solução.

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Barulho, discussões a respeito dos tamanhos das vagas de garagem e da forma como esse ou aquele estaciona seu veículo, o vazamento que estraga o caro teto do banheiro da unidade inferior e a falta de pagamento das cotas condominiais são problemas sérios a serem enfrentados pelo gestor.

A maioria desses empecilhos a serem contornados pela administração se enquadra nas regras de convivência, afinal, barulho, brigas e confrontos na garagem, o reclamo do condômino que vê o teto de seu banheiro se danificar, são questões que certamente o regimento interno disciplina com o detalhe e o rigor que merece.

Já a inadimplência pode ser um assunto algo corriqueiro nas deliberações de assembleias, eis que as regras para cobrança dessas cotas em atraso precisam ficar muito claras a todos os condôminos, a qualquer tempo, especialmente neste momento em que estamos nos acostumando aos novos preceitos do código de processo civil que tornaram o débito condominial em título executivo extrajudicial.

Nos próximos posts podemos abordar cada um desses problemas recorrentes no condomínio individualmente.

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Serviços extraordinários prestados pelo condomínio2

Retoma-se a consulta recebida de um condômino a respeito daquele condomínio de casas, encravado em extensa área de terreno, que resolveu pôr em discussão a implantação de um sistema de vans que atendesse aos moradores nos deslocamentos internos e ao comércio local.

B – O edital foi redigido com todo o rigor necessário, algo como “Item 1 – Debate e deliberação sobre a implantação de serviço de van para transporte de condôminos dentro e fora do condomínio, em horários pré-determinados. Item 2 – Aprovado o item anterior, análise, discussão das propostas comerciais apresentadas e escolha da melhor proposta, aprovando-se, também, o valor do rateio devido a cada unidade habitacional, bem como a data de início da prestação de serviços e consequentemente das emissões dos respectivos boletos aos condôminos”.

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A distribuição da ata observou os ditames legais e convencionais, quanto à antecedência de sua emissão e à distribuição a todos os condôminos, sem exceção.

Com esse cuidado de se redigir o edital de forma mais detalhada e minuciosa, a chance de que as deliberações não sejam passíveis de questionamentos são enormes, dependendo, igualmente, de como a assembleia foi conduzida.

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Serviços extraordinários prestados pelo condomínio1

Em consulta recebida soube-se que determinado condomínio de casas, encravado em extensa área de terreno, resolveu pôr em discussão a implantação de um sistema de vans que atendesse aos moradores nos deslocamentos internos e ao comércio local – escolas, farmácias, padarias, mercearias, etc.

Imbuído de espírito de colaborar com (parte d)a comunidade que sugeriu o debate, o síndico convoca uma assembleia específica para deliberar esse serviço.

A convenção, foi lembrado, não dedica uma linha sequer à questão, portanto, sua análise não dirime as dúvidas surgidas de pronto quanto à legalidade e oportunidade desse tipo de providência por parte da administração.

Como não tivemos acesso ao texto do edital de convocação, nem da ata dessa assembleia, ocorrida posteriormente, teceremos algumas considerações diante de duas premissas, a primeira (A) abordada neste post e a segunda (B) no próximo.

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A – O edital não foi redigido adequadamente, algo como “Implantação de van para transporte de condôminos”, sem indicar expressamente a possibilidade de se criar novo ônus, nem a frequência das viagens, ou mesmo a apresentação de orçamentos.

Nesse caso, há elementos – caso tenha sido aprovado novo rateio – que podem sinalizar a nulidade das deliberações, administrativamente, a pedido de algum condômino, ou mesmo em juízo, mesmo que a distribuição do edital tenha alcançado a todos.

A convocação não foi legalmente cumprida, seja pela redação muito simplista do edital, seja na forma adotada para sua distribuição aos condôminos, numa assembleia que, além de aprovar a implementação do serviço, sem previsão a respeito dos valores envolvidos, autorizou a emissão da cobrança já para o próximo mês.

Como entrar na esfera patrimonial de cada condômino, aumentando o valor da cota condominial, sem que isso tenha sido expressamente consignado no edital? Diante da recusa de pagamento pelo condômino, em que preceito a administração irá fundamentar essa cobrança?

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Lançamento livro em São Paulo

É amanhã!!!

Na livraria Martins Fontes da Avenida Paulista.

Espero vê-la(o) por lá!

Este livro sintetiza minha experiência em administração de condomínios ao longo de quase vinte anos.

CONVITE - O CONDOMINIO E VOCE - 22.05

São 191 temas relevantes, escritos numa linguagem de fácil compreensão, associados a 10 categorias – normas, administração, assembleias gerais, financeiro, manutenção, segurança, lazer, convivência, sustentabilidade e sindico, apresentados nesta ordem.

 

 

 

 

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É hoje!!!

Lançamento em Brasília do livro “O condomínio & você” na livraria Cultura do Casa Park Shopping, a partir das 16 horas.

Te espero por lá.CONVITE2 - O CONDOMINIO E VOCE

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