Regimento interno e convenção. Quórum para modificá-los

Não há consenso no entendimento a respeito do quórum necessário à alteração do regimento interno do condomínio.

O próprio código civil colabora nessa celeuma. Vejamos.

O art. 1.334, que estipula o que a convenção irá determinar, traz em seus incisos o “regimento interno”: subentende-se, então, uma vez que é parte integrante daquela, necessita do mesmo quórum para ser alterado.

A redação anterior do caput do art. 1.351 estabelecia que “depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno (…)”, incluindo, indubitavelmente, este no mesmo patamar da convenção no quesito quórum para alteração.

Ocorre que, a partir da redação dada pela lei 10.931, de 2004, o termo “regimento interno” foi retirado.

O legislador, salvo melhor juízo, deliberadamente o suprimiu por entender que o regimento, pela sua natureza intrínseca de regular a conduta dos condôminos, estipular regras e horários para o uso das coisas comuns, não precisaria ficar engessado num quórum excessivamente alto para que fosse alterado.

fachada Punta

O Superior Tribunal de Justiça, naquele mesmo ano de 2004, divulgou os Enunciados aprovados na III Jornada de Direito Civil, dentre os quais o 248, concluindo que “o quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”, referindo-se ao inciso V do art. 1.334.

Esses enunciados não têm força vinculativa, apenas “demonstram o pensamento e as orientações de especialistas do Direito Civil, representam o fruto das reflexões e debates promovidos durante os três dias do evento”.

Da análise da redação do Enunciado 248 depreende-se que a convenção pode fixar o quórum para alteração do regimento interno; se omissa for, o entendimento seria o de que prevalece o mesmo quórum para a convenção.

Então vem o código civil e põe uma pá de cal na questão, pois, o art. 1.350 propicia que o quórum para alteração do regimento interno seja de maioria simples – metade mais um dos presentes – na assembleia ordinária anual.

Pela importância de que se reveste na gestão condominial – ele que vai respaldar as ações do síndico frente a possíveis posturas inadequadas dos condôminos, prevendo sanções aos deslizes cometidos – é de se aconselhar que esse documento tenha um texto claro, conciso e abrangente, à vista de todos os itens de lazer postos à disposição dos condôminos.

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Síndico simpático versus síndico autoritário

Reunimos, no post anterior, algumas circunstâncias em que o síndico tem que se mostrar inflexível, em obediência às regras condominiais, seja a lei, a convenção, o regimento interno ou outros preceitos cabíveis.

Neste, vamos ressaltar o lado mais, digamos, humano do síndico.

É possível, sim, ao síndico manter ótima convivência com todos, condôminos, moradores e funcionários, desempenhando seu papel sem deixar de observar as normas.

Uma dessas ocasiões seria a assembleia. Embora a lei não permita ao inadimplente dela participar, pode o síndico defender em plenário que o condômino, nessa condição, se faça presente e até assine a lista de presenças sem, contudo, ter direito a voto e, muito menos, tumultuar a reunião.

assembleia na garagem (4)

Reclamações pontuais de algum barulho devem ser muito bem analisadas, pois, como já dito em outras oportunidades, podem traduzir mera incompatibilidade entre os envolvidos. A aplicação pura e simples da letra fria dos normativos, em casos como esse, talvez traga dissabores futuros à administração…

… e em tantas outras ocasiões, quando o síndico, com muito bom senso, acaba contemporizando e encontrando melhor solução à demanda apresentada.

O relacionamento do síndico com os funcionários pode se revestir de todos os predicados que remetam à boa convivência, estabelecendo-se uma relação profissional, de respeito e balizada pelos preceitos convencionais e regulamentares.

Enfim, a boa convivência – e a importância disso dentro do condomínio – entre síndico, moradores e funcionários passa necessariamente pela forma como se comportam esses atores, especialmente frente às situações de confronto, quando não tiverem suas pretensões atendidas, em clara infração às regras pactuadas, e a compreensão de que não resta ao ‘fiscal’ alternativa que não a de aplicá-las com o rigor merecido.

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Síndico autoritário versus síndico simpático

Diversas situações, no cotidiano do condomínio, põem em xeque o temperamento e o humor do síndico, no enfoque das relações humanas com os demais atores desse peculiar ambiente.

Ser síndico, já se disse, não é concurso de popularidade. É inerente ao cargo cumprir e fazer com que se cumpram os preceitos da lei, da convenção e do regimento interno.

Isso, por si só, corresponde a ser o fiscal das regras naquele perímetro. E fiscal, já viu, tem que chamar a atenção, ‘puxar a orelha’, advertir, multar, ser o signatário da procuração para que o advogado possa ajuizar ação de cobrança de cotas condominiais em atraso.

Nessa senda, quando se vislumbra a execução de obras nas unidades privativas, o síndico deve exigir projeto, memorial, cronograma, parecer técnico com recolhimento de A.R.T., do CREA, além de acompanhar a execução da obra e, se couber, determinar sua paralisação quando, por exemplo, notar que possa esteja havendo interferência na estrutura do prédio.

Não dá para ser bonzinho nessas horas, nem quando estão envolvidas questões em que haja disciplinamento no regimento interno, estabelecendo sanção a uma determinada infração.

Mesmo que o infrator seja aquele seu vizinho com quem o síndico joga squash toda semana, podendo ser considerados amigos, ele tem que determinar à administradora que emita uma advertência, ou um aviso de multa.

Levando a análise para a parte financeira, o cenário se mostra bem parecido.

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Hipoteticamente, a mãe do síndico, que mora no mesmo condomínio, se torna inadimplente aos pagamentos das cotas mensais, não importa o motivo que a levou a isso.

As cotas em atraso terão que ser cobradas e recebidas, e, no limite, o síndico terá que formalizar o processo de cobrança contra sua própria mãe e, dependendo do estágio a que se chegue, aplicar as multas cabíveis.

Podemos voltar ao tema no próximo post, abordando sua outra faceta, a de simpático, compreensivo, bonzinho.

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Ata notarial pode ser a solução

As imagens de quedas de edifícios, verdadeiras tragédias, são fortes, nos chocam e nos deixam sem fôlego.

Infelizmente, temos vários a relembrar, como o Palace II, em 1998, no Rio; um empreendimento de alto padrão que desabou em Belém, em 2011, mesmo ano que uma laje do Residencial Esmeralda, ainda na fase de construção, caiu em Goiânia; em 2012, o Edifício Liberdade, no centro do Rio, desabou e provocou a queda de dois prédios vizinhos; e, mais recentemente, em 2018, Edifício Wilton Paes de Almeida, no centro de São Paulo, que pegou fogo e desabou, e tantos outros…

Você poderia perguntar: o que tem a ver o desabamento de prédios com ata notarial?

O raciocínio é bem simples. Parta do pressuposto de que as cidades citadas são capitais, verdadeiras metrópoles, alta densidade demográfica, empreendimentos lado a lado um do outro.

Com exceção de um ou outro sinistro de grandes proporções que ocorrem de repente, a maioria é tragédia anunciada.

Se você mora vizinho a um prédio que apresenta péssimas condições de conservação, fique atento! Algo muito sério pode ocorrer a qualquer momento, então, é preciso urgentemente entrar em contato com os responsáveis para firmar compromisso no sentido de garantir que os estragos advindos de eventual queda, mesmo que parcial, sejam ressarcidos.

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                           Foto: Douglas Nascimento

Não conseguiu? Ele desdenhou de seus argumentos?

Contrate uma ata notarial, “instrumento público no qual o tabelião documenta, de forma imparcial, um fato, uma situação ou uma circunstância presenciada por ele, perpetuando-os no tempo”, com “eficácia probatória, presumindo-se verdadeiros os fatos nela contidos. É um importante meio de prova na esfera judicial, conforme disposto no artigo 384 do Código de Processo Civil”. (Disponível em: http://www.cnbsp.org.br/index.php?pG=X19wYWdpbmFz&idPagina=6002).

Isso é válido também para novos empreendimentos que são erigidos nos terrenos circunvizinhos, quando, via de regra, um engenheiro ou arquiteto da obra procura o síndico para fazer um laudo técnico detalhado antes do início das fundações para se garantir de eventuais reivindicações infundadas no futuro.

Esse laudo é entregue ao síndico do condomínio, documento em que irá se basear para reclamar, reivindicar consertos e reparos eventualmente provocados no decorrer da obra.

Notou o bate-estacas, o entra-e-sai de pessoas, equipamentos e insumos no terreno ao lado, e ninguém lhe procurou, ou o laudo entregue não está tecnicamente satisfatório, ‘chame’ uma ata notarial, lembrando que não se trata de alternativa barata. Em São Paulo, por exemplo, as atas notariais que digam respeito a assuntos não patrimoniais são cobradas por folha, sendo a primeira no valor de R$ 427,29, as demais R$ 215,75, conforme consulta nesta data no site de um dos cartórios da Capital.

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Expocon Brasília 2018 / III Congress

Expocon 2018 Brasília_logo

De 17 a 19 de agosto, no Shopping Pátio Brasil, no Setor Comercial Sul, em Brasília, acontecerá o Expocon 2018 e o III Congress.

Expocon 2018 _III Congress

Vou proferir a palestra “O condomínio & você”, em comemoração ao meu novo livro “O condomínio & você – Práticas de gestão condominial”, publicado pela Juruá Editora neste ano, que terá seu relançamento no Evento.

Compareça!

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O síndico ideal para implantação de condomínio

Dependendo do tamanho do empreendimento – quantidade de unidades e de itens de lazer, dentre outros quesitos – implantar um condomínio não é tarefa simples e fácil.

São várias providências a ser tomadas, ora simultâneas, ora sequenciais (quando um item depende de outro para poder ser instalado), com o agravante de que você irá depender – e muito – de terceiros, como fornecedores, técnicos, além da entrega propriamente dita dos produtos e serviços adquiridos.

O síndico que estiver à frente de um condomínio em implantação precisa ser – ou estar – bem preparado.

Mas, é imprescindível que ele próprio tenha experiência anterior nessa dinâmica? Ou seria possível ao ‘novo’ síndico, um síndico de primeira viagem, como se diz, fazer um bom trabalho?

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A premissa número um é de uma obviedade ululante, quero dizer, se o síndico desse condomínio que será implantado tiver vivência nesse mister, tanto melhor. Ele mesmo toma as iniciativas, estabelece o cronograma, promove ou coordena os levantamentos de preços, enfim, assume a ‘batuta’ e comanda o espetáculo.

E a segunda?

Ao novo síndico, sem abrir mão de acompanhar tudo de perto, caberia contar com uma boa administradora, que, criteriosamente, colocaria à disposição seu melhor gerente de atendimento, aquele com experiência em implantações, aliada, claro, ao respaldo que a administradora como um todo poderia propiciar.

Ou, caso isso não seja possível – qualquer que seja o motivo – o novo síndico buscaria auxílio especializado, nas diversas frentes.

Advogado, para análise de contratos e outras questões de cunho jurídico; engenheiro, para avaliar toda a área comum, fachada inclusive, dando seu parecer quanto ao termo de entrega de obras a ser (ou que tenha sido) firmado com a construtora/incorporadora, e acompanhando, se for o caso, algumas obras de relevo; técnico especialista em elevadores, para uma vistoria nesses equipamentos; técnico em segurança para analisar o sistema de para-raios, as rotas de fuga, as portas corta-fogo, extintores, hidrantes, pressurização de escadas, o próprio sistema de segurança, etc.; profissional de educação física para aquilatar os equipamentos de ginástica que se pretende adquirir, e outros.

E, por que não, criar comissões para estimular, promover, direcionar ou coordenar os vários orçamentos de produtos e serviços, envolvendo, inclusive, crianças e adolescentes, caso específico das instalações esportivas, do playground, brinquedoteca, cinema?

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Olhos bem abertos!

Os famigerados “C’s” que podem tirar o sono tranquilo de nossos síndicos – cachorro, criança, carro, cano e calote, não necessariamente nessa ordem – sempre voltam à ordem do dia, trocadilho à parte, quando a gestão condominial é abordada, inclusive pelos meios de comunicação.

Os dois primeiros remetem diretamente à reclamação genérica ‘barulho’, o terceiro, aos problemas enfrentados na garagem do edifício, ‘cano’, às questões hidráulicas que inexoravelmente aparecem, e o último se refere à inadimplência, obviamente um jeitinho para enquadrá-la na letra C.

Cada condomínio, em cada momento de sua existência, vai classificar cada um desses cinco “C’s” como seu maior problema, e o síndico, com o auxílio do corpo diretivo e da própria administradora, irá priorizar o encaminhamento da solução.

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Barulho, discussões a respeito dos tamanhos das vagas de garagem e da forma como esse ou aquele estaciona seu veículo, o vazamento que estraga o caro teto do banheiro da unidade inferior e a falta de pagamento das cotas condominiais são problemas sérios a serem enfrentados pelo gestor.

A maioria desses empecilhos a serem contornados pela administração se enquadra nas regras de convivência, afinal, barulho, brigas e confrontos na garagem, o reclamo do condômino que vê o teto de seu banheiro se danificar, são questões que certamente o regimento interno disciplina com o detalhe e o rigor que merece.

Já a inadimplência pode ser um assunto algo corriqueiro nas deliberações de assembleias, eis que as regras para cobrança dessas cotas em atraso precisam ficar muito claras a todos os condôminos, a qualquer tempo, especialmente neste momento em que estamos nos acostumando aos novos preceitos do código de processo civil que tornaram o débito condominial em título executivo extrajudicial.

Nos próximos posts podemos abordar cada um desses problemas recorrentes no condomínio individualmente.

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