Serviços extraordinários prestados pelo condomínio2

Retoma-se a consulta recebida de um condômino a respeito daquele condomínio de casas, encravado em extensa área de terreno, que resolveu pôr em discussão a implantação de um sistema de vans que atendesse aos moradores nos deslocamentos internos e ao comércio local.

B – O edital foi redigido com todo o rigor necessário, algo como “Item 1 – Debate e deliberação sobre a implantação de serviço de van para transporte de condôminos dentro e fora do condomínio, em horários pré-determinados. Item 2 – Aprovado o item anterior, análise, discussão das propostas comerciais apresentadas e escolha da melhor proposta, aprovando-se, também, o valor do rateio devido a cada unidade habitacional, bem como a data de início da prestação de serviços e consequentemente das emissões dos respectivos boletos aos condôminos”.

assembleia10

A distribuição da ata observou os ditames legais e convencionais, quanto à antecedência de sua emissão e à distribuição a todos os condôminos, sem exceção.

Com esse cuidado de se redigir o edital de forma mais detalhada e minuciosa, a chance de que as deliberações não sejam passíveis de questionamentos são enormes, dependendo, igualmente, de como a assembleia foi conduzida.

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Serviços extraordinários prestados pelo condomínio1

Em consulta recebida soube-se que determinado condomínio de casas, encravado em extensa área de terreno, resolveu pôr em discussão a implantação de um sistema de vans que atendesse aos moradores nos deslocamentos internos e ao comércio local – escolas, farmácias, padarias, mercearias, etc.

Imbuído de espírito de colaborar com (parte d)a comunidade que sugeriu o debate, o síndico convoca uma assembleia específica para deliberar esse serviço.

A convenção, foi lembrado, não dedica uma linha sequer à questão, portanto, sua análise não dirime as dúvidas surgidas de pronto quanto à legalidade e oportunidade desse tipo de providência por parte da administração.

Como não tivemos acesso ao texto do edital de convocação, nem da ata dessa assembleia, ocorrida posteriormente, teceremos algumas considerações diante de duas premissas, a primeira (A) abordada neste post e a segunda (B) no próximo.

assembleia na garagem (6)

A – O edital não foi redigido adequadamente, algo como “Implantação de van para transporte de condôminos”, sem indicar expressamente a possibilidade de se criar novo ônus, nem a frequência das viagens, ou mesmo a apresentação de orçamentos.

Nesse caso, há elementos – caso tenha sido aprovado novo rateio – que podem sinalizar a nulidade das deliberações, administrativamente, a pedido de algum condômino, ou mesmo em juízo, mesmo que a distribuição do edital tenha alcançado a todos.

A convocação não foi legalmente cumprida, seja pela redação muito simplista do edital, seja na forma adotada para sua distribuição aos condôminos, numa assembleia que, além de aprovar a implementação do serviço, sem previsão a respeito dos valores envolvidos, autorizou a emissão da cobrança já para o próximo mês.

Como entrar na esfera patrimonial de cada condômino, aumentando o valor da cota condominial, sem que isso tenha sido expressamente consignado no edital? Diante da recusa de pagamento pelo condômino, em que preceito a administração irá fundamentar essa cobrança?

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Lançamento livro em São Paulo

É amanhã!!!

Na livraria Martins Fontes da Avenida Paulista.

Espero vê-la(o) por lá!

Este livro sintetiza minha experiência em administração de condomínios ao longo de quase vinte anos.

CONVITE - O CONDOMINIO E VOCE - 22.05

São 191 temas relevantes, escritos numa linguagem de fácil compreensão, associados a 10 categorias – normas, administração, assembleias gerais, financeiro, manutenção, segurança, lazer, convivência, sustentabilidade e sindico, apresentados nesta ordem.

 

 

 

 

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É hoje!!!

Lançamento em Brasília do livro “O condomínio & você” na livraria Cultura do Casa Park Shopping, a partir das 16 horas.

Te espero por lá.CONVITE2 - O CONDOMINIO E VOCE

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Lançamento em São Paulo…

… na Martins Fontes da avenida Paulista, no dia 22 de maio!

Este livro sintetiza minha experiência em administração de condomínios ao longo de quase vinte anos. São 191 temas relevantes, escritos numa linguagem de fácil compreensão, associados a 10 categorias – normas, administração, assembleias gerais, financeiro, manutenção, segurança, lazer, convivência, sustentabilidade e sindico, apresentados nesta ordem.

CONVITE - O CONDOMINIO E VOCE - 22.05

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Lançamento em Brasília

Reserve dia 05 de maio, o primeiro sábado do mês, na sua agenda!

Este livro sintetiza minha experiência em administração de condomínios ao longo de quase vinte anos. São 191 temas relevantes, escritos numa linguagem de fácil compreensão, associados a 10 categorias – normas, administração, assembleias gerais, financeiro, manutenção, segurança, lazer, convivência, sustentabilidade e sindico, apresentados nesta ordem.CONVITE2 - O CONDOMINIO E VOCE

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A inexorável evolução na gestão de condomínios

Iniciada de forma incipiente, em certas situações, a administração condominial tende a evoluir com o nível de conhecimento dos próprios gestores, síndicos e condôminos, turbinada pelo mercado, crescentemente competitivo.

Empreendimentos menores, mais simples e fáceis de administrar sugerem soluções igualmente simples, como a contratação de profissional para a emissão dos boletos e a preparação de um simples relatório de prestação de contas.

Talvez os condomínios do Plano Piloto, em Brasília, e tantos outros Brasil afora estejam nessa fase. Afinal, são prédios de poucas unidades, sem elevador, sem estacionamento, um só funcionário, e na maioria das vezes o único item posto à disposição dos condôminos na área comum é um pequeno salão de festas.

Releva lembrar – vide post “A assembleia e a profissionalização da gestão“, publicado em 08/03/18, categoria Assembleia – que o cidadão assume enorme responsabilidade quando se torna síndico de um determinado condomínio. Não importa seu tamanho, isto é, quantas unidades, quantas torres e a área do empreendimento.

prédios SP (14)

Decorrente de uma evolução natural, as administradoras de condomínios se estruturam cada vez mais e melhor, e se capacitam a prestar serviços mais abrangentes e mais completos ao condomínio.

Passam a cuidar – além da emissão dos boletos – da emissão[1] de advertências aos condôminos infratores, de cotações para aquisição de produtos ou serviços, da agenda das assembleias, sua realização e desdobramentos, da análise e gestão dos diversos contratos de prestação de serviços, das rotinas de manutenção (como elevador, para-raios, portas corta-fogo, extintores e demais equipamentos contra incêndios, limpeza de caixas d’água), do atendimento às normas vigentes (como AVCB, qualidade/potabilidade da água, medição ôhmica do SPDA, laudos elétricos, etc.), acompanhamento dos consumos de água, luz, gás, produtos de limpeza em geral e para a limpeza da piscina, controle e atualização do CNPJ a cada nova eleição de síndico, controle e cobrança das taxas referentes à locação de salão de festas, churrasqueiras, quando cabível, do recrutamento e seleção de novos funcionários e demais atos de gestão de recursos humanos, das planilhas de previsão orçamentária, do cadastro de condôminos, da gestão da inadimplência, dos pagamentos e demais controles decorrentes da gestão financeira do empreendimento, dentre outras, muitas outras atribuições.

Enfim, as atividades de gestão administrativa, financeira, de recursos humanos, perpassando pelas questões jurídicas daí decorrentes, são inúmeras e complexas, eventualmente não imaginadas pelo síndico.

Uma boa administradora, séria e comprometida com o condomínio, é (quase) indispensável ao bom funcionamento do condomínio, tirando das costas do síndico várias preocupações mais corriqueiras, que, conciliando sua rotina de trabalho profissional com a administração propriamente dita, poderiam passar despercebidas, às vezes de sérias consequências.

Claro que para se oferecer toda essa gama de serviços, assumindo grande responsabilidade juntamente com o síndico, há que haver a contrapartida pecuniária, a ser avaliada sob a ótica do condomínio-cliente, se é cabível e se vale a pena.

A ‘gestão profissional’, assim considerada aquela em que o síndico divide suas responsabilidades e atribuições com a administradora, é tendência atual nas grandes cidades, e deverá, ao fim a ao cabo, prevalecer sobre a gestão doméstica, amadora, improvisada, sujeita a erros, omissões e potencialmente perigosa. A todos, indistintamente: síndico, condôminos, familiares.

Notas: [1] A pedido do síndico, quando analisa a pertinência do envio dessa advertência, à luz dos normativos vigentes.

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