Pegadinhas do CC

Certos detalhes podem escapar à leitura pouco atenta dos preceitos do código civil.

O primeiro refere-se ao quórum necessário à alteração do regimento interno, como abordado no artigo Regimento interno e convenção. Quórum para modificá-los, publicado em 12/10/2018: o art. 1.334 reza, no inciso V, que a ‘convenção determinará’, dentre outros, o ‘regimento interno’.

Se sua pesquisa parou por aqui, cuidado! Você poderá deduzir que o quórum para alterar o regimento interno é o mesmo que para a convenção.

Contudo, o art. 1.351, com a nova redação que lhe foi dada pela lei 10.931, de 2004, suprimiu o regimento interno quanto ao quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para sua alteração.

Outra pegadinha se encontra no art. 1.356, que trata do conselho fiscal a ser eleito pela assembleia, por prazo não superior a dois anos.

Se você fez uma analogia direta ao art. 1.347, que estabelece as competências do síndico e expressamente autoriza sua reeleição, atenção!

Naquele (no 1.356), não há qualquer menção quanto à reeleição do conselho, e veja que o legislador não remeteu à convenção disciplinar a questão.

O entendimento é de que a renovação desse colegiado é importante para arejar a administração.

código civil

Mais uma, a do parágrafo primeiro do art. 1.350, que estabelece “Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo”, referindo-se à AGO, anual, com aqueles itens bem conhecidos: aprovar a prestação de contas, aprovar a previsão orçamentária para o exercício vindouro, consequentemente o valor das contribuições dos condôminos, e eventualmente eleger seu substituto.

Isso significa, como o texto legal deixa claro, que um quarto dos condôminos poderá convocar a AGO se, e somente se, o síndico não o fizer. Afinal, essa assembleia é obrigatória.

Já as regras do art. 1.355, que trata das assembleias extraordinárias, facultam aos condôminos convocá-la, sem qualquer referência à eventual omissão do síndico.

Sem entrar no mérito da boa convivência etc. e tal, a lei que rege as relações condominiais autoriza que AGE’s podem ser convocadas de pronto por um quarto dos condôminos, independentemente de parecer, anuência do síndico a respeito.

Finalmente, o art. 1.352 estipula que “Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais”.

Como o parágrafo único desse artigo estabelece que os votos serão proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção, fique atento!

Embora seja mais comum se iniciar a assembleia em segunda convocação, em condomínios que não têm essa disposição, algumas foram iniciadas na primeira convocação computando-se, não as frações ideais, mas o número de condôminos presentes.

Sobre Orandyr Luz

Consultor, articulista e palestrante, especialista em gestão condominial. Autor dos livros "Evolução Histórica do Condomínio Edilício", São Paulo/SP: Editora Scortecci, 2013, "O condomínio daquela rua - Histórias e causos nesse ambiente peculiar", São Paulo/SP: Editora Biblioteca 24horas, 2015 e "O condomínio & você - Práticas de gestão condominial", Curitiba/PR: Ed. Juruá, 2018. Ciclista, leitor, cidadão.
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