A decisão do STJ e a inadimplência condominial

Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça definiu que morador inadimplente pode utilizar áreas comuns do prédio.

Nada obstante o notável saber jurídico dos senhores desse colegiado, fica patente que a árdua e complexa tarefa de se administrar condomínios fica cada vez mais árdua, mais complexa e mais difícil, à vista desse tipo de decisão de nossos tribunais.

Sim, porque não há, no meu modesto entendimento, qualquer violação à dignidade humana, especialmente quando aquele devedor contumaz parece provocar os demais condôminos quando se dirige ao salão de festas, à piscina, ou à sala de ginástica, sem ter colaborado financeiramente com suas manutenções.

Lembre-se, pela pertinência, que há outros julgados, de outras instâncias, que decidiram que não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais.

O que vai ocorrer doravante, não bastasse a nefasta redução da multa moratória de 20% para 2%, é o estímulo aos maus pagadores, cientes de que não terão qualquer tipo de restrição no uso dos equipamentos do condomínio, fator subsidiário de pressão de bom impacto no intramuros condominial.

chuva em Bauru_Luzia

Foto: Luzia Andreghetto

Sem entrar no mérito da proibição imposta pelo condomínio, há ‘áreas’ e ‘áreas’ comuns dentro do empreendimento; a proibição de uso de algumas dessas áreas pela comprovada inadimplência certamente não atinge a dignidade de qualquer ser humano.

Em alguns casos, é balela a sanção prevista para a inadimplência ser exclusivamente pecuniária, conhecida de perto por muitos síndicos país afora, como aquele condômino antissocial que promove festas de arromba toda semana, e paga sem reclamar as altas multas, continuando a constranger toda a massa condominial com sua atitude.

Há que se considerar o quão é difícil aplicar o disposto no art. 1.337 e parágrafo único do código civil, que disciplinam, respectivamente, a aplicação de multas de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, e de um décuplo.

Não é tão incomum assim, há inadimplentes clássicos no universo condominial que periodicamente trocam de automóvel. Veja o paradoxo, sob o olhar daqueles que cumprem suas obrigações legais, carro tinindo na garagem versus taxa de condomínio atrasada.

A empáfia travestida no rosto desse devedor irrita, há que se admitir, os que, trocando de carro ou não, cumprem rigorosamente a obrigação legal de contribuir com as despesas, como preceitua o art. 1.336 do código civil.

Privar o condômino inadimplente de utilizar o elevador, por exemplo, pode soar razoável como contraponto ao que ora se debate, mas, convenhamos, proibir o condomínio de restringir ao inadimplente o uso do salão de festas, da piscina ou da sala de ginástica, é extremamente aceitável como corolário aos meios de que dispõe os gestores condominiais para inibir ou melhor gerir sua inadimplência.

Ademais, apenas pelo amor ao debate, imagine um condomínio qualquer, em que um número expressivo de condôminos, peitando aquele devedor contumaz, deixa de pagar sua taxa de condomínio. Se se observar esse cenário por dois ou três meses, as contas irão se colapsar, não haverá nem salão de festas, nem piscina, nem sala de ginástica em condições para se frequentar… talvez nem os elevadores!

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Sobre Orandyr Luz

Consultor, articulista e palestrante, especialista em gestão condominial. Autor dos livros "Evolução Histórica do Condomínio Edilício", São Paulo/SP: Editora Scortecci, 2013, "O condomínio daquela rua - Histórias e causos nesse ambiente peculiar", São Paulo/SP: Editora Biblioteca 24horas, 2015 e "O condomínio & você - Práticas de gestão condominial", Curitiba/PR: Ed. Juruá, 2018. Ciclista, leitor, cidadão.
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