O critério de rateio das despesas condominiais ordinárias e extraordinárias é determinado por lei. Era assim ao tempo da vigência da Lei 4.591, de 1964, a chamada ‘lei dos condomínios e incorporações’, art. 12, §1º e continuou no código civil, art. 1336, inciso I, quando houve a alteração pela lei 10.931, de 2004.

Essa abertura, preconizada pelo código civil ora em vigor, possibilita remeter à convenção de condomínio entendimento diverso.

As unidades de cobertura têm sido penalizadas com o pagamento dos rateios pela fração ideal.

Não é linear admitir que uma unidade com 300 m², por si só, gaste mais água, utilize mais os elevadores ou os serviços dos funcionários, principalmente se nesse hipotético apartamento de cobertura mora apenas um casal, enquanto outro apartamento-tipo de 150 m² pode ser ocupado por uma família de quatro pessoas.

Nosso Judiciário já acatou a tese de que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal, mas, “o uso efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”, evitando-se, assim, o enriquecimento ilícito dos condôminos das unidades de menor área, entendendo que estes utilizam, do mesmo modo, os serviços prestados pelos funcionários do condomínio e os equipamentos de lazer da área comum.

Entendemos que, como outros profissionais, o princípio do proveito específico deveria ser aplicado no rateio das cotas ordinárias, por se tratar de despesas de administração, manutenção e conservação do condomínio, e o critério da fração ideal no rateio das cotas extraordinárias, pois as obras dele decorrentes provocam valorização dos imóveis, tomados individualmente.

Isso é possível desde logo, bastando que se promova a devida alteração na convenção.