Problemas recorrentes em condomínios4 – calote

Último dos cinco “C’s”, o calote, mesmo sendo um termo inapropriado, serve para, de forma didática e mnemônica, nos lembrar da inadimplência, por alguns síndicos considerada verdadeiro flagelo na gestão condominial.

Há que se concordar com eles, especialmente quando essa taxa alcança percentuais expressivos, acima de 10%, 15%, lembrando que muitos síndicos fazem malabarismos para administrar taxas de inadimplência acima de 20%.

Muito se publicou a esse respeito, mas nunca é demais lembrar que há algumas ferramentas para combatê-la, ou, pelo menos, minimizar seus efeitos, como restrição de uso de certas instalações da área comum, o desconto pontualidade e a majoração dos juros via atualização da convenção, quando for o caso.

Não há consenso jurisprudencial nessas questões, e é fundamental que sejam submetidas ao crivo da assembleia geral antes de colocá-las em prática, preferencialmente sob a orientação de um especialista.

Na verdade, a própria profissionalização na gestão dos condomínios – administradoras preparadas para conduzir a administração condominial num elevado patamar empresarial, síndicos muito bem preparados – também colabora para que a inadimplência deixe de ser um problemão, deixe de tirar o sono do síndico.

Sim, porque gerir de perto a inadimplência, com foco, isenção e objetividade, contribui efetivamente para que o percentual fique em níveis aceitáveis. As facilidades oferecidas pelos bancos, internet banking, débito automático (no banco ou no cartão de crédito), débito direto autorizado, o DDA inquestionavelmente contribuem igualmente com esse resultado.

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O condômino que se torna inadimplente tem sua história, suas razões. Por isso, defende-se a gestão humanitária da inadimplência, prática na qual cada caso, sempre que possível, é analisado dentro de suas particularidades, adotando-se o adequado encaminhamento, seja possibilitando um acordo mais elástico, seja pela proposta de se retardar a propositura da competente ação de cobrança em juízo, sob o comprometimento de esforço extra do devedor em quitar seus débitos perante o condomínio.

Tudo à luz dos preceitos da convenção, sem que haja descontos ou supressões nos índices que, decorrentes da mora, corrigem o débito.

Claro que isso não se aplica àqueles devedores contumazes, que, felizmente, são a minoria. A grande maioria, quero crer, estão inadimplentes naquele momento, em razão de dificuldades temporárias, a chamada impontualidade.

É mister que não se beneficie o mau pagador, concedendo-lhe descontos na multa e juros, ou firmando acordos fora dos parâmetros estabelecidos em convenção, ou, eventualmente, deliberados em assembleia. Há julgados que condenaram o síndico a pagar ao condomínio quantia excluída do débito, relativa a juros e multa.

Para finalizar estas breves considerações remeto o leitor aos artigos “O outro lado da inadimplência”, publicado em 29/10/2018, e “O impacto da inadimplência no bolso dos demais condôminos“, de 10/03/2017, ambos na categoria Financeiro.

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Sobre Orandyr Luz

Consultor, articulista e palestrante, especialista em gestão condominial. Autor dos livros "Evolução Histórica do Condomínio Edilício", São Paulo/SP: Editora Scortecci, 2013, "O condomínio daquela rua - Histórias e causos nesse ambiente peculiar", São Paulo/SP: Editora Biblioteca 24horas, 2015 e "O condomínio & você - Práticas de gestão condominial", Curitiba/PR: Ed. Juruá, 2018. Ciclista, leitor, cidadão.
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