… para o bem ou para o mal!
Quantos hectares de terra e água seriam precisos para a obtenção dos recursos que você utiliza nos padrões de consumo hoje adotados, assim como para a absorção dos resíduos gerados?
Leia em…
http://www.ecodesenvolvimento.org/voceecod/pegada-ecologica
… e reflita!
Uma vez por ano, inexoravelmente, teremos que nos envolver com a elaboração cuidadosa da previsão orçamentária daquele condomínio, quando da realização da assembleia ordinária – AGO.
A experiência tem demonstrado que a apresentação deve abranger vinte e quatro meses, assim distribuídos: doze meses consolidados, isto é, onde estão lançados na planilha os valores realizados; doze meses à frente, com a previsão das despesas ordinárias, as extraordinárias e fundo de reserva.
O saldo no final de cada mês será o saldo inicial do mês seguinte, isto é óbvio.
Para o período de previsão, lançam-se então todas as despesas: com mão de obra, própria ou terceirizada e respectivos encargos e benefícios, com as concessionárias de água, luz, gás e telefone, com segurança, com limpeza e conservação, e as despesas gerais.
Em alguma rubrica dessas é aconselhável prever uma linha para despesas não programadas: esses valores poderão ser extraídos dos períodos anteriores, sendo de bom alvitre ‘deixar uma gordurinha’ para imprevistos.
É claro que essas rubricas são aquelas que são usadas normalmente nas pastas mensais de prestação de contas, uma maneira mais didática de apresentação desse tipo de dados aos condôminos.
Quando se lança os valores das receitas, mês a mês a planilha vai demonstrar se o valor de rateio mensal que está sendo cobrado é suficiente para fazer frente às despesas, todas elas.
Se não é, há que se prever um aumento nesse valor e ir à assembleia preparado para ‘ouvir’ bastante.
Um expediente que tem sido utilizado é enviar a previsão juntamente com o edital, dando tempo a que os condôminos a estudem, eventualmente tirem suas dúvidas antecipadamente, minorando o desgaste na hora da assembleia.
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Depois de definida com o síndico a pauta, dia e hora da assembleia, é preciso se preparar para “fazer” uma assembleia irrepreensível.
Para efeitos didáticos vamos admitir que fosse uma AGO – Assembleia Geral Ordinária, com aqueles quatro itens que normalmente são acatados: aprovação das contas do período anterior; previsão orçamentária para o próximo período; eleição de síndico e conselho; e assuntos gerais.
O DP – Departamento Pessoal da administradora deve ser acionado para informar a programação de férias e o 13º salário dos funcionários.
Elaborar, então, uma detalhada previsão orçamentária para os próximos doze meses, não se esquecendo de lançar os reajustes de contratos, de concessionárias, de empresas terceirizadas, tomando também o cuidado de verificar se há alguma obra de porte em andamento, até quando irão os pagamentos, dentre outros detalhes.
Essa planilha deve ser enviada ao síndico para sua análise, e, depois de aprovada, lembrar de com firmar os valores com ele.
Lembre-se de verificar se o local onde será realizada a reunião é adequado, ou se precisa alugar mesas e cadeiras.
Para o esperado dia o representante da administradora confirma a entrega das mesas e cadeiras (quando for o caso) e tem que levar: convenção, especificação, regulamento interno, lista de presenças, livro de atas, relação dos condôminos com fração ideal de cada unidade, lista de inadimplência, avisos de recebimento do edital via correio ou protocolo de entrega na portaria do edifício, duas ou três vias adicionais do edital, todas as pastas de prestação de contas do período a ser aprovado, último balancete com saldo atualizado, cópias suficientes da previsão orçamentária (uma para cada um dos condôminos presentes – veja o histórico de comparecimento), orçamentos (se houver), calculadora de bolso, folhas em branco e canetas.
Se quiser ficar acima da média leve também um código civil atualizado.
É! Esses cuidados o livrarão de ser surpreendido no decorrer da assembleia.
Em administração de condomínios se diz que os cinco maiores problemas que lá se enfrenta começam com a letra “c”: cachorro, criança, cano, carro e calote, não necessariamente nesta ordem.
Claro que o termo calote é algo inapropriado, mas não deixa de ser didática essa forma de memorização.
A inadimplência, ou inadimplemento, é o termo em juridiquês que significa o descumprimento de uma obrigação, no nosso caso, a de pagar a cota condominial mensal.
A primeira consequência óbvia quando um condômino não paga sua cota é onerar os demais.
Mas, talvez não seja a pior.
A falta de recursos para investir na manutenção preventiva das instalações e equipamentos, podendo chegar até a não ter ‘caixa’ suficiente para pagamento de despesas ordinárias importantes (todas são!), como conta de água ou de luz, ou mesmo concessão de benefícios a funcionários traz insatisfação e insegurança, além de desvalorizar o patrimônio comum.
Uma dica importante: monitore de perto os índices de inadimplência no seu condomínio, implemente mecanismos para seu controle [vide artigo já publicado ‘Inadimplência tem remédio?’, categoria financeiro] e promova a conscientização de todos da gravidade do problema.
Quais as normas mais específicas que norteiam o universo condominial?
Antes de entrar em vigor o atual código civil, em janeiro de 2003, vigia no país a lei conhecida como ‘dos condomínios e incorporações’, a 4.591, de 1964.
A nosso ver os primeiros vinte e sete artigos que tratavam do condomínio foram tacitamente revogados desde então, entendimento este não unânime.
O código civil, lei 10.406, de 2002, nos artigos 1331 a 1358 trata do condomínio edilício, termo por ele adotado.
Cada condomínio tem sua convenção e regulamento interno. Aquela, um contrato coletivo de natureza normativa, este, o diploma que rege a conduta dos condôminos, disciplina o uso dos itens de lazer à disposição dos condôminos, determina horários, forma de utilização, cobrança (ou não) de taxa de reserva para uso do salão de festas, dentre outros.
Além disso, há a legislação de âmbito estadual, como a lei antifumo em alguns Estados, e municipal, como as que disciplinam, por exemplo: i) a questão da coleta do lixo e a disposição deste na calçada, ii) a própria calçada, ou seja, sua manutenção e conservação, sua largura mínima, iii) o barulho, especialmente das atividades comerciais do entorno do edifício, iv) poda de árvores.
É imprescindível que moradores, condôminos ou não, funcionários e prestadores de serviços conheçam o texto da convenção e regulamento interno do condomínio. Não apenas isso, mas, cumprir, e colaborar e fiscalizar para que sejam cumpridas as regras lá estipuladas.
A leitura dos vinte e oito artigos do código civil também é muito recomendada.
Quando se analisa a questão do barulho provocado por animais em condomínios, na grande maioria dos casos o animal é a vítima.
O ‘ser humano’ que deveria cuidar dele, alimentá-lo, dar carinho, atenção, sair para passear, enfim, aquelas regras básicas que qualquer manual contém, não o faz.
O pobre do cãozinho fica sozinho o dia todo, trancado naquele apartamento, às vezes com fome, com sede, de repente começa a latir sem parar.
O cachorro rosna para uma criança dentro do elevador ou em qualquer área comum do edifício, deixando a todos numa situação muito desconfortável. Nada que uma boa focinheira não resolva!
A Justiça brasileira não tem admitido a proibição de se manter animais de estimação em condomínios. O aspecto afetivo dessa relação – animal e seu dono – é relevante, tanto para pessoas idosas, às vezes sem qualquer outra companhia, como para crianças.
O bom senso, de parte a parte, deve prevalecer.
E o Regulamento Interno, se for o caso, deve ser atualizado, prevendo-se regras claras do que pode e do que não pode, e respectivas sanções aos infratores.
Um incidente de maiores proporções deve ser evitado.
Cães em condomínios. O lado de quem não gosta.
“Morro de medo de cachorros! Tenho uma cicatriz na perna, me lembro que, à época, tive que tomar um monte de injeção. Também não gosto nada de tomar injeção!
Quando me mudei para este condomínio me certifiquei de que não era permitido pelo regulamento interno manter animais de estimação.
Foi um sossego por exatos dois anos, até que uma senhora veio para cá e trouxe na bagagem seu cãozinho. Não era daqueles grandões, é verdade. Mas, saí de minha zona de conforto.
Cereja do bolo? No meu andar!
Nunca fiz questão de saber seu nome, mas ele latia muito. Eu querendo ouvir jazz ou falando ao telefone e aqueles latidos estridentes e intermináveis.
No elevador, ele ficava no chão (não no colo dela) olhando para as outras pessoas, eu me perguntava “será que ela conseguiria segurar a guia caso ele ‘avançasse’ em alguém”?
Havia um passeio de uns quinze metros entre a portaria do edifício e o portão de acesso à rua. Já vi desde minha janela, o cachorro ficava eufórico nesse último trecho! Latia de felicidade, fazia xixi nos quatro cantos. Algumas vezes quase pisei no seu cocô nesse trajeto.
É. Ela mesma não recolhia. Sobrava para os funcionários da limpeza.
O síndico, obviamente, tentou conversar com ela, sem sucesso. Advertências e multas foram emitidas.
A indignação com a atitude daquela senhora se estendeu por toda massa condominial. Até uma assembleia foi convocada para discutir o caso.
Ela, finalmente, decidiu se mudar.”
Cães em condomínios. O lado do dono do animal.
“Moro no 15º andar num edifício de 22 andares e tenho um cãozinho. Cãozinho, para mim, na verdade ele é de porte médio.
Desço todos os dias, pela manhã e à tarde, para caminhar com o Rex na praça. Procuro sempre utilizar o elevador de serviço e tomo o cuidado de perguntar a quem já esteja no elevador se há algum problema eu entrar com ele.
E, obedecendo ao disposto no regulamento interno, carrego o Rex no colo enquanto estiver na área comum do condomínio.
Levo um saco plástico para coletar suas fezes.
Ele fica sozinho uma parte do dia, quando saímos para o trabalho. Não me descuido de sua alimentação e água para beber. Ele também aprendeu fazer suas necessidades num cantinho separado na área de serviço.
Em condições normais, Rex não incomoda ninguém. Ele late um pouquinho quando algum funcionário do condomínio faz a limpeza do hall no meu andar. Mas, assim que as vassouradas terminam, ele para de latir.
Nunca recebi do síndico uma advertência sequer, nem reclamações dos vizinhos mais próximos.
Eu sei que tenho o direito de manter Rex comigo, mas não posso me esquecer de que moro num condomínio, divido a área comum com outras pessoas, certamente alguma delas não gosta de animais ou até tem medo, e que, mesmo dentro do meu apartamento, tenho que ficar atento a barulhos e odores que possam incomodar aos vizinhos.”
Envidraçamento de sacada. Desdobramentos.
Para se aprovar o fechamento de sacadas com vidro em condomínios, já dissemos isso, há que se aprovar em assembleia.
A dica que pode ser dada é a de que o síndico, via administradora, promova uma pesquisa detalhada, convidando pelo menos três empresas idôneas, com um bom portifólio de clientes. Essas empresas apresentam sua proposta técnica e comercial, mas, nesse momento interessa mais a parte técnica.
Por quê?
Há que se definir com precisão o peso extra que aquela laje em balanço irá suportar. Em alguns casos, inclusive, é recomendável que um engenheiro calculista seja consultado.
Outro ponto polêmico a ser debatido em assembleia é a cortina ou persiana. Consequência quase natural do envidraçamento, pode comprometer a fachada do edifício se também não for padronizada em termos de cor, modelo, largura das peças, estilo de fechamento e abertura.
Finalmente, reforça-se a tese de que a empresa seja idônea, pois, se a instalação não for bem feita, o sistema de fixação de todo o conjunto não for eficiente e alguma parte cair, você é inteiramente responsável pelos resultados. Sejam quais forem.
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